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含山人注意喽~房地产交易(买卖)的三种计价方式!

   房地产买卖有三种计价方式:一是按建筑面积计价;二是按套内面积计价;三是按套计价(前两种计价方式的延续)。建设部和国家工商总局联合印制的《商品房买卖合同》“计价方式与价款”条款里,早就明确了这三种计价方式。

    有人会问,既然《商品房买卖合同》早就写明了三种计价方式,为什么长期以来一直采用建筑面积计价方式计算房价呢?原因有二:一是开发商作为强势的一方,不仅主导着房地产市场,还主导着房地产计价方式(他们只会选择对自己有利的计价方式)。二是作为弱势一方的买房户,根本就不知道除了建筑面积计价方式外,还可以自主选择套内面积计价方式计算房价,更不知道按套内面积计价,能给自己带来很大好处。

    下面就用含城某开发项目实际成交的真实案例来说明这个问题。

    一套二室二厅二卫的住房,套内面积76㎡,公摊面积32㎡,建筑面积108㎡,成交单价(建筑面积单价)7916元/㎡。

    按建筑面积计价方式计算,合同总价是85.49万元。

108 ㎡×7916元/ ㎡=854928元

    如果改用套内面积计价方式,在建筑面积单价基础上加价1200元/ 即9116元/ ㎡作为套内面积单价,计算的结果是69.28万元。

76 ㎡×9116元/㎡=692816元

    单价上调到9116元/㎡,房屋总价不但没有增加,反而减少了16.21万元(85.49—69.28=16.21万元)。

    这就是套内面积单价给买房户带来的好处。采用套内面积计价方式,能使房屋总价下调,有时下调的幅度还很大。

    一、按套内面积计价,公摊面积不计价,不要钱,自然会减少房屋总价。

    二、开发商将公摊面积无偿赠给买房户,为转嫁负担,肯定会将公摊面积不计价造成的损失加到房屋总价上,即羊毛出在羊身上。但这话只说对了一半。采用套内面积计价,开发商只能将公摊面积中合理的那部分加到房价上,不合理部分,想加,但加不上去(前面案例就是典型的例证),如果硬加上去,买房户不会答应。知道为什么吗?因为套内面积单价是一种真实、准确、透明的计价方式,价高价低,买房户一看便知。单价在9000-9200元/㎡,多数人会觉得比较合理;涨到9500元/㎡,价格偏高,接受此价的人就会减少;再涨到10000元或以上,你认为,还有人会买这样的天价房吗?

    这就是套内面积单价的好处。好就好在它能帮助买房户将开发商隐藏的猫腻完全揭开;把开发商在房价中的杂质和水分全部挤去;把开发商将不合理公摊面积增加的成本费用全部转嫁到购房者头上的企图彻底打掉。它最大的功能在于,能有效地防止买房户在购房过程中的吃亏与上当。

    与套内面积计价方式相对应的是建筑面积单价,也是开发商几十年来特别钟情的一种计价方式。为了帮助大家解析这个给开发商带来无穷利益的计价方式,请看下面一组数据:

数据一:建筑面积115㎡,套内面积100㎡,三室二厅二卫,单价8000元/㎡,总价92万元。

数据二:建筑面积115㎡,套内面积80㎡,二室二厅二卫,单价8000元/㎡,总价92万元。

数据三:建筑面积115㎡,套内面积60㎡,二室一厅一卫,单价8000元,总价92万元。

    三室二厅二卫,总价是92万元;二室一厅一卫,套内面积只有60,总价也是92万元。且单价一致,都是8000元/㎡。

这就是建筑面积单价的“迷人”之处。它能将一套只有60,市价只有50多万元的住房,卖到92万元的天价,还能给这样的天价房贴上低价的标签:我们的房价并不高,只有8000元/㎡。

    所以业内又称建筑面积单价为虚假性单价。说它虚假,是因为它能在很大程度上迷惑众多的消费者,能将看似价格不高实则天价的房子推销给买房户,并让买房户心情愿地接受。

    该讲的讲了,该说的也都说清楚了。各位了解了套内面积计价和建筑面积计价两种方式以后,无论去何地何处看房、选房、购房,无论去哪家销售案场,也不管对方销售人员如何花言巧语,编造各种“理由”诱您买房,只要您坚持两个原则,就能做到不中套,不上当,不吃亏。

原则一:请对方销售人员分别按两种计价方式把您看中的房屋总价各算一遍,哪种计价方式能降低您的房屋总价,您就选择哪种计价方式。

原则二:选择套内面积计价方式,要看房屋单价是否合理,对单价偏高的房子,您千万不要冲动,在做购房最后决定时,一定要慎之又慎。

最好的办法是:将各家楼盘的套内面积单价放在一起比一比,哪家套内面积单价低,您就选择在哪家购买。

再补充一点:如果开发商不用虚假单价欺骗买房户,一分钱一分货,不论采取哪种计价方式,其房屋总价应该是一致的。


附:几点解释


1、套内面积:即房屋的实际使用面积(不包括门、墙外面的过道、楼梯等公摊面积);

2、公摊面积:房屋门、墙外的属于所有业主(即买房户)共同享有的面积,包括楼(电)梯、过道、公共门厅、管道井、变(配)电室等;

3、产权证面积:按套内面积计价,不影响产权证面积,最终办理的产权证面积与建筑面积完全相等,不会差一分一毫。


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